Erilaisissa yhteyksissä olen kuullut asiakkaiden suusta (ennen kuin olemme paremmin asiaan paneutuneet) seuraavia ajatuksia. "Myyn itse asuntoni, myyminen on helppoa tai säästän mieluimmin välityspalkkion kuin, että käyttäisin välittäjää".
Muutamia esimerkkejä siitä miten ammattitaitoinen välittäjä on onnistunut tuottamaan asiakkailleen lisäarvoa.
Asunto on yhtiöjärjestyksen mukaan 171 m2. Toimeksiantosopimusta neuvoteltaessa ja asuntoa arvioidessa kollegani kanssa havaitsimme (perustuu kokemukseemme ja silmämääräiseen arvioon), että yhtiöjärjestyksen neliömäärä ei todennäköisesti pidä paikkaansa vaan se on liian pieni verrattuna asunnon todellisiin neliöihin. Asiakas tilasi asuntoonsa suosituksestamme tarkastusmittauksen auktorisoidusta insinööritoimistosta. Sen kustannus oli alle 1000€. Mittauspöytäkirjan mukaan asunnon todelliset neliöt olivat 198 m2. Asunnon arvoksi arvioimme noin 6500 €/m2. Lopputuloksena myytäviä neliöitä oli 27 m2 enemmän kuin yhtiöjärjestyksessä oli mainittu. Asiakkaan saama hyöty oli 6500 € x 27 m2 = 175 500 € - (mittauskulut) noin 1 000 € = 174 500 €.
Tämä esimerkki valaisee myös sen seikan miksi puhelimessa annetut arviot ovat parhaimmillaankin vain suuntaa-antavia, mikäli arvioija ei ole käynyt aikaisemmin asunnossa.
Toisessa esimerkissä asiakkaat miettivät miten heidän tulisi huomioida verotuksessa asuntoon kohdistuva velkaosuus, kun he ovat myymässä asuntoaan. Saatava voitto oli pääomaveronalaista tuloa. Asunnossa ei ollut asuttu verovapauteen oikeuttavaa aikaa. Asunnon he saivat perintonä. Asuntoon kohdistui huomattava lainaosuus He halusivat myös etukäteen tietää minkä verran he tulisivat saamaan käteen rahaa verojen ja kulujen jälkeen asunnostaan. Kollegani Jaakko Ahtiluoto, KTM laati heille laskelman, jossa oli huomioitu mm. asuntoon kohdistuvan velkaosuuden ja omistusajan (yli 10v) vaikutus verotukseen. He saivat selkeän laskelman, jonka avulla verot voitiin minimoida.
Asunnon perunkirja-arvoa ilmoitettaessa tulee huomioida mahdollinen asuntoon kohdistuva laina-osuus. Sen verotusvaikutus voi olla merkittävä. Tässä tapauksessa sen vaikutus asiakkaalle oli suurempi kuin koko palkkion määrä.
Kolmannessa esimerkissä myyjinä oli kuolinpesän osakkaina leski ja hänen ja vainajan poika. Pesä oli ollut jakamatta useita vuosia. Asuntokaupan arvo oli yli 800 000 € . Perheen tuttu lakimies oli neuvonut asiakkaita tekemään asuntokaupat ilman osituskirjan tekemistä. Pyysimme osakkaita tekemään osituksekirjan ennen asunnon myyntiä. Tämän toimenpiteen seurauksena verottaja katsoo lesken omistuksen alkaneen vainajan saantopäivästä ja pojan omistuksen isän kuolinpäivästä, koska poika on asunut asunnossa yli 2 vuotta yhtäjaksoisesti isän kuoleman jälkeen. Asiakkaat välttyivät myyntivoiton verolta, joka tässä tapauksessa olisi ollut yli 100 000 €.
Nämä kaikki ovat esimerkkejä elätystä elämästä, joita kollegani Jaakko Ahtiluodon kanssa olemme viime kuukauisien aikana onnistuneesti ratkaiseet asiakkaan eduksi.
Hyvä lukija, kun seuraavan kerran mietit asunnonvaihtamista pyydä ammattivälittäjä käymään kotonasi. Valitse osaava, kokenut ja kolutettu henkilö.
Seuraavassa kirjoituksessa paljastan mihin seikkoihin tulisi kiinnittää huomiota valintaa tehdessä.
